Közös képviselet Társasházkezelési blog

Az egyik legfontosabb elem a társasházak működtetésében a megfelelő kintlévőség kezelés, a közös költség tartozások megfelelő behajtása. Amennyiben a társasház SZMSZ-e másként nem határoz, úgy ez a mérték 3 havi közös költség összegének megfelelő elmaradás a társasházi törvény értelmében.

Amennyiben ezt a meghatározott összeget eléri a tartozást, úgy a tulajdonost haladéktalanul fel kell szólítania a közös képviselőnek, bizonyító erővel rendelkező módon (pl. tértivevényes levéllel). Különösen fontos a gyors reagálás, mivel a folyamat rendkívül hosszadalmas is lehet és könnyen likviditási gondokat eredményezhet.

Az SZMSZ rendelkezhet arról is, hogy szükséges-e megismételni a fizetési felszólítást, vagy egy alkalommal elég felhívni a tartozó figyelmét az elmaradásra. Amennyiben az írásos fizetési felszólítást követően sem történik meg a tartozás rendezése, úgy fizetési meghagyásos eljárást kezdeményezhet a közös képviselő a lakóval szemben. A közjegyző kiállítja a fizetési meghagyást, ennek természetesen költsége van, amit a közösség megelőlegez, és az adóssal szemben felszámításra kerül. Az ügy további kimenetele lehet az, hogy az adós kifizeti a teljes tartozását, és lezárul az ügy. Van lehetősége részletfizetési megállapodást kötni. (Ez a verzió biztonságos a társasháznak, mivel amennyiben elmarad a részletekkel, akkor nem elölről kell kezdeni a folyamatot, hanem folytatódik.) Amennyiben a tulajdonos ellentmond a fizetési meghagyásos eljárás során, úgy perré alakul az ügy. Ha semelyik eddig felsorolt eset sem következik be, akkor végrehajtási eljárás indul, ennek keretében végső megoldásként a tulajdonos lakásának elárvereztetésére is sor kerülhet.

Kiemelten fontos a teljes folyamat során a közösség támogató hozzáállása. Ez a kérdéskör közvetlenül veszélyeztetheti a biztonságos működést. Mindenki kerülhet olyan élethelyzetbe, hogy fizetési nehézségei adódjanak, ugyanakkor nem várható el, hogy a tartozás okozta likviditási gondokat, és az abból fakadó többlet kiadásokat a többi tulajdonos fizesse meg.

Lehet lehetőséget biztosítani helyzettől függően részletfizetésre, hiszen a társasháznak is előnyösebb, ha a tartozás közvetlenül a lakó által kerül kiegyenlítésre, és a felszólítási valamint eljárási díjakat még csak időszakosan sem kell a közösségnek megfinanszíroznia.

Véleményem szerint ezen esetekben legfontosabb a következetesség. Nem jó irány, ha az egyik tulajdonosnak engedünk, a másiknak nem. Nem célszerű ilyen döntéseket szimpátia vagy empátia alapján meghozni. Amennyiben valakinek kedvez a közös képviselő vagy a közösség, akkor a másik adós is „jogosan” várná el a haladékot, vagy egyéb kedvezményeket, és sokkal kellemetlenebbé válik az egész helyzet, amikor szabályszerűen járnak el ellene, vagyis elindítják a hivatalos eljárást.

A legfontosabb szempont a teljes kintlévőség-kezelés során az időben történő reagálás a tartozásra. Az ugyanis megengedhetetlen, hogy akár egy évnyi (vagy még annál is nagyobb mértékű) közös költség tartozás felhalmozódjon egy-egy tulajdonosnál. Ezek behajthatósága egyrészt költséges, másrészt időigényes, és komoly likviditási gondot jelenthetnek egy tartalékkal rendelkező ház esetében is. A likviditási gondok pedig későn fizetett számlákat, az abból adódó késedelmi kamatokat, egyes munkák vagy karbantartások elmaradását és így végül a ház állagának romlását okozhatják.